Les premiers échanges avec un bailleur institutionnel se matérialisent à travers la transmission par ses soins d’un document dénommé « Bon pour accord » ou « Fiche preneur ». Ce document – qui n’a pas valeur de bail, et donc d’engagement locatif définitif et final – a pour vocation de récapituler les principales conditions négociées. Une fois validées par le preneur, ces conditions sont soumises au comité de décision final du bailleur.
Les éléments clés du bon pour accord
Quelles sont les éléments qui doivent apparaître dans ce document ? Les principaux points de vigilance à analyser ? Bien comprendre les subtilités du bon pour accord vous permettra de limiter les négociations et les incompréhensions avec le bailleur dans la suite des opérations.
– Le numéro de lot : Correspond-il bien au lot visé ? L’idéal est d’annexer un plan matérialisant l’emplacement pour éviter tout quiproquo.
– La durée du bail : Attention à la faculté de résiliation triennale.
– Activité : Vérifiez que la destination du bail reprenne bien l’ensemble des activités couvertes par l’enseigne et ne soit pas limitative.
– Nom de l’enseigne
– La surface : Est-elle bien celle validée ? Attention également à la répartition entre surface de vente et surface annexe.
– Le Loyer : Les éventuels négociations et aménagement de loyer sont-ils repris ?
– Le loyer variable additionnel : il est égal à la différence positive (si elle existe) entre le loyer de base et un pourcentage du chiffre d’affaires HT réalisé.
– Charges, impôts et frais marketing : Ces montants sont refacturés au preneur et peuvent représenter jusqu’à 250€ HT/m² sur certaines grosses galeries. Il est donc primordial de les appréhender.
– Date de prise d’effet du bail
– Date de livraison du local par le bailleur
– Point de départ des loyers : Les gratuités pour travaux éventuellement négociées sont-elles reprises ?
– Frais de gestion locative : Ces frais – s’ils existent – sont en général exprimés en % du loyer annuel HT
– Modalités de paiement des loyers : mensuel, trimestriel, d’avance et par prélèvement bancaire, etc… ?
– Droit d’entrée
– Dépôt de garantie : Généralement entre 1 et 3 mois de loyer HT/CC
– Indice de révision : Modalité et date de révision du loyer
– Frais de commercialisation et modalité de règlement
– Frais de rédaction d’acte et modalité de règlement
– Différents frais techniques et modalité de règlement
– Frais de palissade : La palissade est généralement obligatoire durant la période de travaux du preneur.
– Modalités de dépôt et de validation du dossier d’aménagement du preneur.
– État de livraison du local commercial
– Clause de non concurrence : Étendue de la zone sur laquelle le preneur ne pourra pas installer un concept identique avec la même enseigne.
– Conditions suspensives du bailleur (libération de la coque, travaux éventuels, etc.) et celle du preneur (emprunt, visite technique…). Il est important de préciser le délai de réalisation des conditions suspensives
– Date de validité de l’offre
Il conviendra bien entendu de s’assurer que l’ensemble des conditions négociées sont en phase avec les standards économiques et techniques de l’activité et de l’enseigne.
Auteur de l’article : Geoffrey Hahn, consultant Progressium spécialiste du développement des enseignes retail et de l’immobilier commercial, diplômé de Skema Business School et du programme expertise immobilière de l’Essec.
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