Romain Schneider, associé Progressium et expert en immobilier commercial, partage ses conseils pratiques pour bien choisir son local commercial, négocier son bail, et faire face aux imprévus budgétaires. Un éclairage précieux pour tous les nouveaux franchisés.
Mieux comprendre les contraintes du cahier des charges
Selon Romain Schneider, le nouveau franchisé se projette souvent trop rapidement dans un local commercial sans en analyser suffisamment les contraintes techniques. Cela peut rapidement alourdir le budget d’installation.
« Avant de se lancer dans la recherche d’un local, il est impératif d’étudier en détail le cahier des charges de l’enseigne. Certaines contraintes techniques peuvent bloquer le projet ou engendrer des surcoûts majeurs. »
Quelques exemples :
Extraction en restauration : sans extraction existante, sa création nécessite une autorisation complexe, dépendante du vote en assemblée générale des copropriétaires.
Hauteur sous poutre : certaines enseignes de fitness exigent 3,20 mètres de hauteur sous plafond, mais peuvent s’adapter à 2,80 mètres en zone tendue, comme en région parisienne.
Normes locales : dans certaines villes (Rennes, Vannes, La Rochelle), les contraintes architecturales des Bâtiments de France s’imposent à tous les projets commerciaux.
Cas particulier : des enseignes comme Ikea refusent de transmettre leurs prévisionnels au bailleur, ce qui peut compliquer la négociation du loyer.
Dépassement de budget : quelles solutions ?
Face à un budget travaux qui explose, il est possible de négocier une prise en charge partielle par le bailleur :
Franchise de loyer : de 3 à 12 mois de loyer offerts.
Participation financière aux travaux : de 20 à 50% de l’investissement hors mobilier.
« Avec un taux de vacance élevé, les bailleurs sont plus enclins à soutenir l’arrivée de nouveaux concepts, notamment pour dynamiser leur galerie commerciale. »
À noter : les bailleurs institutionnels se montrent en général plus ouverts à ces discussions que les bailleurs privés.
Les clés pour bien rechercher son local commercial
Romain Schneider recommande plusieurs bonnes pratiques :
Prendre du recul après une première visite : revenir à d’autres horaires pour observer le flux, rencontrer les commerçants voisins, etc.
Se positionner sur plusieurs locaux : pour limiter la pression et éviter les mauvaises surprises.
Vérifier les droits et autorisations : par exemple, ne pas se fier uniquement à la parole d’un agent immobilier pour l’existence d’une terrasse.
Investir dans une étude de marché : pour 1 500 à 2 500 euros HT, elle sécurise un projet de plusieurs centaines de milliers d’euros.
Vigilances supplémentaires avant de signer
Certaines précautions sont essentielles avant d’engager sa signature :
Analyser toutes les annexes du bail : taxe foncière, charges spécifiques en centre commercial (20 à 30% de l’investissement), bail notarié à la charge du locataire…
Anticiper la stratégie à long terme : centre commercial (potentiel de CA plus élevé) vs centre-ville (opportunité d’acquérir les murs pour se constituer un patrimoine).
Bien encadrer les travaux d’aménagement
Le coût des travaux est un point sensible. Chaque réseau de franchise fournit un ratio moyen au m² pour différents postes (gros œuvre, façade, enseigne…). Si ces estimations sont sous-évaluées, le franchiseur en est responsable.
« Un suivi rigoureux des travaux est indispensable pour éviter les dérapages financiers, surtout après validation du financement bancaire. »
Conclusion
Trouver le bon local commercial ne repose pas uniquement sur un coup de cœur : il nécessite préparation, vigilance et négociation. Chez Progressium, les experts accompagnent les futurs franchisés à chaque étape pour sécuriser leur projet immobilier et optimiser leurs conditions financières.
Votre business fonctionne bien et vous cherchez à accélérer votre développement ? La création d’un réseau de franchise constitue un moyen efficace pour développer votre activité au niveau national. Augmentation du chiffre d’affaires, essor de votre marque, maillage territorial…Le déploiement d’une activité en réseau permet de démultiplier vos forces, à condition d’anticiper les difficultés auxquelles vous pouvez être confronté. On fait le point sur les avantages et les contraintes à poursuivre son développement en franchise.
Les équipes de Progressium, spécialistes du développement de réseaux de franchise, vous proposent un diagnostic de faisabilité pour identifier les forces et les faiblesses de votre projet. Ensuite, elles vous accompagneront dans l’établissement d’un plan d’action, un planning des priorités, un budget prévisionnel, et l’estimation des ressources nécessaires à votre développement. Une question ? Un projet ? Contactez-nous.
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Interview de Romain Schneider réalisée par François Simoneschi – Journaliste en Franchise
Texte reformulé et mis en forme par Romain Schneider
Rédigé le 30/04/25
